Wer sein Haus in der Schweiz verkaufen möchte, steht schnell vor der Frage: Was kostet mich der Verkauf eigentlich? Die gute Nachricht vorab: Als Verkäufer tragen Sie deutlich weniger Kosten als der Käufer. Dennoch sollten Sie mit Ausgaben zwischen 2 % und 5 % des Verkaufspreises rechnen. Bei einem Verkaufspreis von 800’000 Franken können das schnell 16’000 bis 40’000 Franken sein. Diese Summe setzt sich aus verschiedenen Posten zusammen, von der Maklerprovision über behördliche Gebühren bis hin zu möglichen Steuern. In diesem Artikel erfahren Sie genau, welche Kosten beim Hausverkauf auf Sie zukommen und wie Sie diese transparent kalkulieren können.
Beim Verkauf einer Immobilie in der Schweiz entstehen verschiedene Kostenpositionen, die Sie als Verkäufer einkalkulieren sollten. Anders als in Deutschland, wo viele Kosten vom Käufer getragen werden, gibt es in der Schweiz kantonale Unterschiede in der Aufteilung. Die Hauptkostenpunkte lassen sich in vier Kategorien einteilen: Vermittlungskosten, behördliche Gebühren, Vorbereitungskosten und steuerliche Belastungen.
Die Simon Immobilien AG legt grössten Wert auf Transparenz bei allen Kosten. Seit über 10 Jahren begleiten wir Immobilieneigentümer durch den gesamten Verkaufsprozess und sorgen dafür, dass keine versteckten Kosten auftreten. Mit über 500 erfolgreich verkauften Immobilien kennen wir die finanziellen Fallstricke genau und helfen Ihnen, diese zu vermeiden.
Zu den zentralen Kostenpunkten gehören:
Die genaue Höhe dieser Kosten hängt von verschiedenen Faktoren ab: dem Verkaufspreis, dem Standort der Immobilie, der Haltedauer und davon, ob Sie einen Makler beauftragen oder privat verkaufen.
Die Maklerprovision ist in der Regel der grösste Einzelposten beim Hausverkauf. In der Schweiz liegt diese typischerweise zwischen 2 % und 4 % des Verkaufspreises, abhängig von der Region und dem Immobilientyp. Im Thurgau und am Bodensee bewegt sich die Provision meist im Bereich von 2,5 % bis 3,5 % des Verkaufspreises.
Bei einem Verkaufspreis von 800’000 Franken bedeutet das:
Wichtig zu wissen: Die Maklerprovision in der Schweiz wird üblicherweise vom Verkäufer getragen und ist im Erfolgsfall fällig. Das heisst, Sie zahlen erst nach erfolgreichem Verkaufsabschluss. Die Simon Immobilien AG garantiert: Keine Provision im Voraus. Sie zahlen unsere Provision erst nach dem erfolgreichen Verkaufsabschluss. Das bedeutet, dass wir unser Bestes geben, um den optimalen Preis für Ihr Haus zu erzielen, bevor Sie eine Zahlung leisten.
Eine professionelle Maklerprovision deckt deutlich mehr ab als nur die reine Vermittlungsleistung. Bei der Simon Immobilien AG umfasst unsere Leistung:
Besonders wichtig ist uns dabei die höchste Diskretion und Privatsphäre. Wir führen potenzielle Käufer zunächst durch einen virtuellen Rundgang. Nur bei ernsthaftem Interesse und nach Überprüfung ihrer Kaufkraft wird eine persönliche Besichtigung vereinbart. So schützen wir Ihre Privatsphäre während des gesamten Verkaufsprozesses.
Die Frage, ob sich die Maklerprovision lohnt, stellen sich viele Verkäufer. Die Erfahrung zeigt: Ein professioneller Makler erzielt im Durchschnitt 5 % bis 15 % höhere Verkaufspreise als private Verkäufer. Dies liegt an der professionellen Vermarktung, dem Zugang zu einem breiten Käufernetzwerk und der Verhandlungserfahrung.
Bei der Simon Immobilien AG profitieren Sie zusätzlich von unserem grossen Käufernetzwerk. Wir haben bereits potenzielle Käufer an der Hand, die nur darauf warten, dass wir neue Objekte in den Bestand bekommen. Das bedeutet oft kürzere Verkaufszeiten und bessere Preise.
Ein weiterer Vorteil: Sie sparen Zeit und Nerven. Die Organisation von Besichtigungen, das Aussortieren nicht ernsthafter Interessenten und die oft schwierigen Preisverhandlungen übernehmen wir für Sie. Gerade für Eigentümer, die aus Altersgründen verkaufen oder neben dem Beruf keine Zeit für den Verkaufsprozess haben, ist dies eine erhebliche Entlastung.
Neben der Maklerprovision fallen beim Hausverkauf in der Schweiz verschiedene behördliche Gebühren an, die je nach Kanton unterschiedlich geregelt sind. Diese Kosten werden oft unterschätzt, können sich aber auf mehrere tausend Franken summieren.
In der Schweiz ist ein notariell beurkundeter Kaufvertrag Pflicht. Die Notariatskosten variieren je nach Kanton erheblich:
Die Notariatskosten belaufen sich typischerweise auf 0,1 % bis 0,5 % des Verkaufspreises. Bei einem Verkaufspreis von 800’000 Franken entspricht das:
Hinzu kommen Grundbuchgebühren für die Eigentumsübertragung, die meist zwischen 500 und 1’500 Franken liegen. Diese setzen sich zusammen aus:
Die Simon Immobilien AG koordiniert alle notwendigen Schritte mit dem Notar und sorgt dafür, dass alle Unterlagen vollständig und rechtzeitig vorliegen. So vermeiden Sie unnötige Verzögerungen und zusätzliche Kosten durch fehlende Dokumente.
Die Handänderungssteuer ist eine kantonale Abgabe, die beim Eigentümerwechsel einer Immobilie fällig wird. Nicht alle Kantone erheben diese Steuer, und dort wo sie anfällt, gibt es grosse Unterschiede in der Höhe.
Im Kanton Thurgau, dem Haupteinzugsgebiet der Simon Immobilien AG, beträgt die Handänderungssteuer derzeit 1 % des Verkaufspreises. Diese wird in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, sodass Sie als Verkäufer mit 0,5 % rechnen sollten.
Beispielrechnung für ein Haus im Thurgau (Verkaufspreis 800’000 Franken):
In anderen Kantonen gelten andere Regelungen:
Einige Kantone wie Basel-Stadt und Genf haben die Handänderungssteuer vollständig abgeschafft. Informieren Sie sich daher unbedingt über die spezifischen Regelungen an Ihrem Standort.
Die Simon Immobilien AG kennt die kantonalen und kommunalen Besonderheiten genau. Mit über 10 Jahren Erfahrung im Thurgau, am Bodensee und in der gesamten Schweiz informieren wir Sie transparent über alle anfallenden Kosten und vermeiden böse Überraschungen.
Die Grundstückgewinnsteuer ist für viele Verkäufer die unangenehmste Überraschung beim Hausverkauf. Sie wird auf den Gewinn erhoben, den Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie erzielen, und kann je nach Kanton und Haltedauer erheblich ausfallen.
Die Grundstückgewinnsteuer bemisst sich nach der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem eingebrachten Kapital. Zum eingebrachten Kapital zählen:
Wichtig: Nur wertvermehrende Investitionen können vom Gewinn abgezogen werden. Reine Unterhaltsarbeiten wie Malerarbeiten oder der Ersatz gleichwertiger Materialien zählen nicht dazu. Deshalb ist es wichtig, während der Eigentumszeit alle Belege für wertvermehrende Investitionen sorgfältig aufzubewahren.
Beispielrechnung:
Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer variiert stark je nach Kanton und hängt massgeblich von der Besitzesdauer ab. Das schweizerische Steuersystem belohnt langfristiges Eigentum: Je länger Sie die Immobilie besitzen, desto niedriger fällt der Steuersatz aus.
Im Kanton Thurgau gilt folgende Staffelung (Stand 2024):
Bei unserem Beispiel mit einem Gewinn von 135’000 Franken und einer Besitzesdauer von 12 Jahren würde die Steuer bei etwa 13 % liegen, also rund 17’550 Franken.
Andere Kantone im Vergleich:
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Grundstückgewinnsteuer zu reduzieren oder aufzuschieben:
Die Simon Immobilien AG arbeitet eng mit Steuerberatern zusammen und kann Ihnen eine erste Einschätzung der zu erwartenden Grundstückgewinnsteuer geben. Wir empfehlen grundsätzlich, frühzeitig mit einem Steuerexperten zu sprechen, um alle Optimierungsmöglichkeiten auszuschöpfen. Diese Beratung ist Teil unseres umfassenden Services und hilft Ihnen, finanzielle Überraschungen zu vermeiden.
Neben den grossen Posten wie Maklerprovision und Steuern fallen beim Hausverkauf verschiedene kleinere Kosten für Unterlagen und Gutachten an. Diese werden oft übersehen, summieren sich aber schnell auf mehrere tausend Franken.
In der Schweiz besteht keine gesetzliche Pflicht für einen Energieausweis beim Verkauf. Dennoch wird er immer wichtiger und von vielen Käufern ausdrücklich gefordert. Der GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone) ist das offizielle schweizerische Instrument zur Bewertung der Energieeffizienz von Gebäuden.
Kosten für einen GEAK:
Die genauen Kosten hängen von der Grösse und Komplexität des Gebäudes ab. Ein Einfamilienhaus kostet in der Regel weniger als ein Mehrfamilienhaus.
Warum sich ein GEAK lohnt:
Die Simon Immobilien AG organisiert auf Wunsch die Erstellung eines GEAK durch zertifizierte Experten. Wir beraten Sie, ob sich die Investition in Ihrem speziellen Fall lohnt und wie Sie den Energieausweis optimal in der Vermarktung einsetzen.
Eine fundierte Immobilienbewertung ist die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf zum optimalen Preis. Viele Verkäufer überschätzen den Wert ihrer Immobilie emotional, andere setzen den Preis zu niedrig an und verschenken Geld.
Kosten für eine professionelle Bewertung:
Ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach anerkannten Standards ist besonders sinnvoll bei:
Die Simon Immobilien AG bietet Ihnen eine kostenlose, fundierte Immobilienbewertung an. Mit über 10 Jahren Erfahrung und mehr als 500 verkauften Immobilien im Thurgau und am Bodensee kennen wir den Markt genau. Unsere Bewertung basiert auf einer umfassenden Immobilien-Datenprüfung und berücksichtigt:
Sie erhalten die Bewertung per E-Mail oder auf Wunsch per Post. So haben Sie eine solide Grundlage für Ihre Verkaufsentscheidung, ohne dass Ihnen dafür Kosten entstehen.
Für einen professionellen Hausverkauf benötigen Sie verschiedene Unterlagen. Die Kosten dafür sind überschaubar, sollten aber eingeplant werden:
Grundbuchauszug:
Katasterplan und Parzellenpläne:
Baupläne und Baubewilligung:
Versicherungsnachweis:
Grundrisse und technische Dokumentation:
Servicehefte und Garantien:
Mietverträge (bei vermieteten Objekten):
Die Simon Immobilien AG unterstützt Sie bei der Beschaffung aller notwendigen Unterlagen. Wir wissen genau, welche Dokumente wirklich erforderlich sind und welche nur in Spezialfällen gebraucht werden. So vermeiden Sie unnötige Ausgaben und Zeitverlust.
Wenn Ihre Immobilie noch mit einer Hypothek belastet ist, entstehen beim Verkauf zusätzliche Kosten. Diese können je nach Finanzierungssituation erheblich ausfallen und sollten frühzeitig in die Verkaufsplanung einbezogen werden.
Haben Sie eine Festhypothek mit fester Laufzeit abgeschlossen, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese soll der Bank den entgangenen Zinsgewinn ausgleichen.
Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung:
Die Höhe hängt von mehreren Faktoren ab:
Beispielrechnung:
Die genaue Berechnung erfolgt nach Methoden wie der Zinsdifferenzmethode oder der Wiederanlagemethode. Beide können zu unterschiedlichen Ergebnissen führen. Fordern Sie daher frühzeitig eine verbindliche Berechnung bei Ihrer Bank an.
Möglichkeiten zur Reduktion:
Neben der Vorfälligkeitsentschädigung fallen weitere Kosten im Zusammenhang mit der Hypothek an:
Administrationsgebühr für vorzeitige Auflösung:
Löschung der Grundpfandrechte:
Schätzungsgebühr (falls erforderlich):
Provisionsabgeltung bei Hypothekenvermittlern:
Die Simon Immobilien AG empfiehlt, bereits mehrere Monate vor dem geplanten Verkauf mit Ihrer Bank Kontakt aufzunehmen. Wir unterstützen Sie dabei, eine klare Kostenkalkulation zu erhalten und Verhandlungsspielräume auszuloten. In vielen Fällen können durch geschickte Verhandlung oder strategische Zeitplanung erhebliche Kosten eingespart werden.
Auch wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, kann sich der Verkauf lohnen. Entscheidend ist eine Gesamtrechnung:
Beispielszenario:
Selbst nach Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung und aller anderen Verkaufskosten bleibt oft ein erhebliches Kapital übrig, das Ihre finanzielle Freiheit im Alter deutlich erhöht. Die monatlichen Kosten sinken, Sie haben weniger Unterhaltsaufwand und ein finanzielles Polster für die Zukunft.
Die Simon Immobilien AG hilft Ihnen bei dieser Entscheidung mit einer transparenten Kostenaufstellung. Wir berechnen gemeinsam mit Ihnen, welche finanzielle Situation nach dem Verkauf auf Sie zukommt. So treffen Sie eine fundierte Entscheidung ohne böse Überraschungen.
Viele Verkäufer stehen vor der Frage, ob sie vor dem Verkauf noch in Renovierungen oder Verschönerungen investieren sollen. Die Antwort ist nicht pauschal zu geben und hängt vom Zustand der Immobilie und der Marktsituation ab.
Notwendige Reparaturen sind Mängel, die den Verkaufspreis deutlich drücken oder potenzielle Käufer abschrecken:
Kosten: sehr unterschiedlich, von wenigen hundert bis zu mehreren zehntausend Franken
Faustregel: Schwerwiegende Mängel sollten behoben werden, da sie sonst zu deutlichen Preisabschlägen führen oder einen Verkauf sogar verhindern können.
Optische Aufwertungen sind Massnahmen, die das Erscheinungsbild verbessern:
Kosten: 5’000 bis 50’000 Franken, je nach Umfang
Faustregel: Nur gezielte Investitionen mit hoher Rendite tätigen. Ein frischer Anstrich für 3’000 Franken kann den Verkaufspreis um 10’000 Franken steigern. Eine neue Luxusküche für 40’000 Franken erhöht den Wert meist nur um 20’000 bis 25’000 Franken.
Home Staging bedeutet, die Immobilie für Besichtigungen optimal in Szene zu setzen. Das reicht von professioneller Reinigung über gezieltes Entrümpeln bis hin zur Möblierung leerstehender Räume.
Kosten für Home Staging:
Vorteile:
Die Simon Immobilien AG bietet im Rahmen der professionellen Vermarktung bereits viele Home-Staging-Elemente an:
In vielen Fällen erzielen wir durch diese hochwertige Präsentation bereits optimale Ergebnisse, ohne dass Sie zusätzlich in physisches Home Staging investieren müssen.
Energetische Sanierungen sind teuer, können aber den Wert einer Immobilie deutlich steigern und die Verkaufschancen erhöhen:
Typische energetische Massnahmen und Kosten:
Wann lohnen sich energetische Sanierungen vor dem Verkauf?
Wann lohnen sie sich eher nicht?
Die Simon Immobilien AG berät Sie individuell, welche Massnahmen in Ihrem speziellen Fall sinnvoll sind. Mit unserer Erfahrung von über 500 Verkäufen wissen wir genau, welche Investitionen sich im Thurgau und am Bodensee wirklich auszahlen und welche nur Geld kosten, ohne den Verkaufspreis nennenswert zu erhöhen.
Unser Tipp: Statt grosser Renovierungen empfehlen wir meist gezielte Massnahmen mit hoher Wirkung wie frische Farbe, gepflegter Garten und professionelle Vermarktung. Das kostet deutlich weniger und bringt oft einen ähnlichen Effekt.
Neben den offensichtlichen Kosten gibt es beim Hausverkauf einige versteckte Kostenfallen, die viele Verkäufer überraschen. Mit der richtigen Vorbereitung können Sie diese vermeiden.
Eine oft unterschätzte Kostenposition ist die Doppelbelastung, wenn der Verkauf länger dauert als geplant:
Laufende Kosten für das leerstehende Haus:
Gleichzeitig Kosten für neues Zuhause:
Beispielrechnung:
Wenn sich der Verkauf um drei Monate verzögert, entstehen dadurch zusätzliche Kosten von fast 10’000 Franken.
So vermeiden Sie diese Kostenfalle:
Die Simon Immobilien AG verkauft Ihre Immobilie dank unserem grossen Käufernetzwerk oft deutlich schneller als der Marktdurchschnitt. Wir haben bereits potenzielle Käufer, die auf passende Objekte warten. Durch unsere professionelle Vermarktung mit hochwertigen Fotos, virtuellen Rundgängen und gezielter Ansprache der richtigen Zielgruppe minimieren wir die Verkaufszeit und damit Ihre Doppelbelastung.
Eine weitere versteckte Kostenfalle ist der Verkauf unter Marktwert. Dies passiert häufiger als man denkt:
Gründe für Verkauf unter Wert:
Ein Verkauf nur 5 % unter dem erzielbaren Marktwert bedeutet bei einem Haus im Wert von 800’000 Franken einen Verlust von 40’000 Franken. Das ist deutlich mehr als die gesamten Verkaufskosten inklusive Maklerprovision.
Schutz durch professionelle Bewertung und Vermarktung:
Die Simon Immobilien AG schützt Sie vor diesem finanziellen Verlust durch:
Die Investition in eine professionelle Vermarktung zahlt sich fast immer aus. Die Mehreinnahmen durch einen optimalen Verkaufspreis übersteigen die Maklerprovision in der Regel deutlich.
Viele Verkäufer verschenken Geld, weil sie steuerliche Optimierungsmöglichkeiten nicht kennen oder zu spät planen:
Häufige Fehler:
Empfehlung der Simon Immobilien AG:
Planen Sie den Verkauf mindestens 6 bis 12 Monate im Voraus. So haben Sie Zeit für:
Wir arbeiten eng mit erfahrenen Steuerberatern zusammen und können Ihnen kompetente Partner vermitteln. Eine frühzeitige steuerliche Planung kann Ihnen mehrere tausend Franken sparen.
Viele Verkäufer überlegen, ob sie durch einen Privatverkauf die Maklerprovision sparen können. Schauen wir uns an, was diese Entscheidung wirklich bedeutet.
Auch beim Privatverkauf entstehen Kosten, die oft unterschätzt werden:
Direkte Kosten:
Indirekte Kosten:
Risiko niedrigerer Verkaufspreis:
Gesamtbetrachtung beim Privatverkauf eines 800’000-Franken-Hauses:
Kosten beim Verkauf über Simon Immobilien AG:
Zusätzlicher Mehrwert:
Beispielrechnung:
Es gibt tatsächlich Situationen, in denen ein Privatverkauf sinnvoll sein kann:
Aber Vorsicht: Auch bei Verkauf an Bekannte sollten Sie den marktgerechten Preis kennen und alle rechtlichen Aspekte beachten. Die Simon Immobilien AG bietet auch für solche Fälle eine kostenlose Beratung an. Wir erstellen Ihnen eine Bewertung und informieren Sie über alle wichtigen Punkte, ohne dass Sie sich zu einem Verkaufsauftrag verpflichten müssen.
Für die meisten Verkäufer ist der professionelle Verkauf über einen erfahrenen Makler die wirtschaftlich sinnvollere und nervenschonendere Lösung. Sie zahlen eine transparente Provision, erhalten dafür aber einen deutlich höheren Service, bessere Verkaufspreise und haben die Sicherheit, dass alles korrekt und zu Ihrem Vorteil abläuft.
(Weiterführende regionale Informationen und spezifische Kostenbeispiele können je nach Gemeinde variieren. Für eine persönliche Einschätzung Ihrer Situation kontaktieren Sie uns gerne.)